Pasnécessairement, si lunais décide de déposer un nouveau permis sur ce terrain. Après, cela peut être aussi une solution de secours que d'avoir un permis de construire accordé Leterrain est situé sur la commune de Bellevaux, pour une superficie totale de 658m². La parcelle, de type prairie sans plantation en pente de 13% et exposée Ouest, sera vendue avec un permis de construire purgé de tous recours, Le permis de construire: Une Desvoisins qui s'estiment lésés par votre future construction peuvent, dans les deux mois de l'affichage du permis sur votre terrain, exercer un recours contre votre permis pour en contester la Pourla vente à un promoteur vous tombez donc sur la chronologie suivante : signature de la promesse de vente : M. dépôt du permis de construire : M+4 mois minimum. obtention du permis de construire : M+7 mois minimum. obtention du permis de construire purgé de tout recours : M+10 mois minimum. J’attire votre attention sur le fait qu’il ArticleA424-15. L’affichage sur le terrain du permis de construire, d’aménager ou de démolir explicite ou tacite ou l’affichage de la déclaration préalable, prévu par l’article R. 424-15, est assuré par les soins du bénéficiaire du permis ou du déclarant sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 Permisde construire : le certificat de non opposition. Lorsqu'un propriétaire souhaite débuter des travaux sur son terrain, il doit au préalable obtenir certaines autorisations pour pouvoir concrétiser son projet. Le certificat de non opposition est un document nécessaire pour que les travaux ne puissent faire l'objet d'aucune contestation. . La production normative déclenchée par l’état d’urgence sanitaire a bouleversé les règles applicables aux permis de construire. Revue de détail par Vincent Le Grand Universitaire, formateur et consultant en droit de l’urbanisme et de l’aménagement Combien de temps ? Combien de temps encore ? Des années, des jours, des heures, combien ? Quand j’y pense, mon cœur bat si fort… ». Les paroles de la célèbre chanson Le temps qu’il reste » de Reggiani résument bien l’angoisse de toute personne qui se propose de calculer, en cette période troublée et donc très instable juridiquement, les délais relatifs à l’obtention ou à la sécurisation d’un permis de construire. La production normative exceptionnelle déclenchée par l’état d’urgence sanitaire a considérablement bouleversé les règles applicables aux permis de construire. Depuis le début de l’état d’urgence sanitaire, 5 ordonnances successives ont été nécessaires pour établir un régime dérogatoire justifié par le confinement et le fonctionnement dégradé des services publics. L’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures a ainsi été modifiée à quatre reprises. On est en droit d’espérer que la dernière en date ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d’urgence sanitaire soit la dernière. Il ressort de ces différents textes qu’une période dérogatoire de suspension ou de report des délais s’ouvre le 12 mars à 0 h 00 et se referme le 24 mai à 0 h 00. Difficile de retrouver ses petits » pour un agent immobilier contraint d’expliquer le temps qu’il reste », autrement dit le temps à attendre, à des clients dont la vente immobilière se trouve suspendue à l’obtention ou à la purge d’un permis de construire. Pour tenter de les y aider, cet article dissociera les trois régimes de l’instruction, du recours et du retrait des permis de construire. Le calcul du délai d’instruction de la demande de permis de construire Les demandes de permis de construire ayant été déposées jusqu’au 11 mars 2020 inclus voient leur délai d’instruction suspendus jusqu’au 23 mai 2020 inclus. Le délai d’instruction recommence à courir à compter du 24 mai 2020 0 h 00 pour la période restant à courir exemple n° 1. Exemple n°1 Une demande de permis de construire a été déposée le 5 février 2020 pour un bâtiment autre qu’une maison individuelle. Le délai d’instruction est de 3 mois art. R. 423-23 du code de l’urbanisme et doit normalement prendre fin le 5 mai. En application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, la fin du délai d’instruction est retardée au 17 juillet 2020. Les demandes de permis ayant été déposées entre le 12 mars et le 23 mai 2020 inclus voient leur délai d’instruction reporté à la date du 24 mai 0 h 00 exemple n° 2. Exemple n° 2 Une demande de permis de construire a été déposée le 14 mai 2020 pour une maison individuelle. Le délai d’instruction est de 2 mois art. R. 423-23 précité et doit normalement s’achever au 14 juillet 2020. En application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, le délai d’instruction ne débutera qu’à partir du 24 mai et s’achèvera le 24 juillet 2020. Toutes les demandes déposées à partir du 24 mai 2020 retrouvent l’application normale des règles de délai d’instruction. La purge du délai de recours dont dispose le tiers Comme chacun le sait, le permis de construire doit être affiché sur le terrain d’implantation du projet le plus tôt possible après sa délivrance et rester en place pendant la durée du chantier. Les tiers autrement dit les voisins du projet qui souhaiteraient contester la légalité du permis accordé peuvent saisir le tribunal administratif ou le maire de la commune d’un recours contentieux tribunal ou gracieux maire. Pour être recevable, ce recours doit être engagé dans un délai maximum de deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain article du code de l’urbanisme. Contrairement au délai d’instruction, le délai de recours est ici un délai franc qui se calcule par journée de 24 heures. Les délais de recours non-achevés ayant débuté avant le 12 mars sont suspendus à cette date exemple n° 3, tandis que ceux ayant commencé entre le 12 mars et le 23 mai sont reportés exemple n° 4. Exemple n° 3 Un permis de construire accordé le 4 février est affiché sur le terrain d’implantation du projet le lendemain, 5 février, en cours de journée. Le délai de recours des tiers commence normalement à courir le 6 février et doit arriver normalement à échéance le 6 avril 2020. Cependant, en application de l’article 12 bis de l’ordonnance 2020-306, le délai de recours sera suspendu à compter du 12 mars et ce jusqu’au 24 mai à 0 h 00. Il reprendra à cette date pour le solde restant à courir et s’achèvera le 19 juin 2020. Exemple n° 4 Un permis de construire accordé le 14 avril est affiché sur le terrain d’implantation du projet le lendemain, 15 avril, en cours de journée. Le délai de recours contentieux des tiers commence normalement à courir le 16 avril et doit arriver normalement à échéance le 16 juin 2020. Cependant, en application de l’article 12 bis de l’ordonnance 2020-306, le délai de recours sera reporté et ne commencera à courir qu’à partir du 24 mai à 0 h 00. Le délai de recours arrivera à échéance le 24 juillet 2020. Enfin, tout permis de construire affiché après le 24 mai voit le délai de recours des tiers n’être ni suspendu, ni reporté. La purge du délai de retrait dont dispose l’autorité signataire Le permis de construire ne doit pas seulement être purgé de tout recours des tiers pour être définitif ». Sa légalité peut être aussi remise en cause par l’autorité signataire le plus souvent le maire de la commune d’implantation, laquelle peut en effet retirer le permis de construire en vertu de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme. Or le délai dont dispose l’autorité signataire se dissocie du délai de recours des tiers à deux titres au moins. D’une part, il ne connaît pas le même point de départ puisque le délai de retrait commence à courir dès le jour de la signature de l’acte ou dès le jour de la naissance de l’acte délivré tacitement lorsque l’administration a conservé le silence et que le délai d’instruction de la demande est arrivé à son terme. D’autre part, le délai de retrait est plus long que le délai de recours puisqu’il dure non pas 2 mais 3 mois. A l’instar du délai de recours, le délai de retrait du permis de construire peut être suspendu exemple n° 5 ou reporté exemple n° 6 selon les cas. Exemple n° 5 Un permis de construire est délivré le 1er février 2020. Le délai de retrait dont dispose l’autorité signataire commence donc normalement à cette date et doit s’achever le 1er mai car le délai de retrait n’est pas un délai franc. Toutefois, en application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, le délai de retrait sera suspendu à compter du 12 mars et ne recommencera à courir qu’à partir du 24 mai à 0 h 00. Le délai de retrait arrivera en conséquence à échéance le 13 juillet 2020. Exemple n° 6 Un permis de construire est délivré le 27 avril 2020. Le délai de retrait dont dispose l’autorité signataire commence donc normalement à cette date et doit s’achever le 27 juillet 2020. Toutefois, en application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, le délai de retrait sera reporté au 24 mai à 0 h 00. Le délai de retrait arrivera en conséquence à échéance le 24 août 2020. Enfin, tout permis de construire délivré à partir du 24 mai 2020 voit le délai de retrait de trois mois dont dispose l’autorité signataire ni suspendu, ni reporté. Alors Combien de temps encore » ? Nous espérons que la réponse à cette question puisse être plus facilement apportée au terme de la lecture certainement fastidieuse de cet article. Et sinon, ce cœur ? Quand vous y pensez, bat-il toujours aussi fort ? Ne manquez pas aussi Faute de s’assurer de la purge d’un permis de construire, tout porteur de projet s’expose à de sérieuses déconvenues. Selon un proverbe tchèque bien connu, celui qui a un bon voisin vendra sa maison plus cher ». Il va sans dire que celui-là pourra aussi construire plus vite ! Car, comme toutes les autorisations d’urbanisme délivrées, le permis de construire peut entrer en conflit avec des intérêts que des riverains peuvent vouloir défendre. Alerté par l’affichage du permis sur le terrain, ce voisin, que l’on qualifie en droit de tiers, est susceptible d’en contester la légalité. Avant de saisir le tribunal administratif, il pourra introduire devant le maire de la commune un recours gracieux dans l’espoir d’en obtenir le retrait. Les règles applicables au contentieux du permis de construire reposent dans le Code de l’urbanisme sur un équilibre délicat offrant des garanties aux différentes parties d’une part, au bénéficiaire de l’autorisation, qui entendra de manière légitime sécuriser celle-ci en la rendant incontestable ; et, d’autre part, aux tiers méritant d’être suffisamment informés pour faire valoir leur intérêt à contester l’autorisation. Le délai de recours de 2 mois Le délai de recours contentieux contre un permis de construire court, à l’égard des tiers, durant une période continue de deux mois à compter de son affi chage régulier sur le terrain d’implantation du projet. Il s’agit d’un délai franc. Cela signifie qu’il ne prend en compte que des journées entières de 24 heures. Le premier jour franc » est donc le lendemain J+1 car l’affi chage s’y trouvera bien établi 24 heures durant. Si le dernier jour du délai se trouve être un samedi, un dimanche ou un jour férié, le recours introduit le premier jour ouvrable suivant est encore recevable. L’affichage du permis sur le terrain L’affichage du permis de construire sur le terrain revêt une importance considérable. Obligatoire durant l’intégralité du chantier, cet affichage doit être régulier pour permettre le démarrage du délai de deux mois de recours des tiers contre l’autorisation. L’affichage s’effectue sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm. Le Code de l’urbanisme impose qu’il soit établi sur le terrain de manière visible de l’extérieur » art. R. 424-15 CDU. La liste des renseignements qu’il comporte doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier » art. A. 421-7 CDU. C’est au titulaire du permis de construire qu’il appartient d’apporter la preuve de la régularité de l’affichage. Il pourra à ce titre utiliser tout élément de preuve. Il lui est loisible par exemple de solliciter un ou plusieurs constats d’huissier. Faute d’affichage régulier, le délai de recours de deux mois ne pourra pas débuter. Le permis ne restera pas pour autant contestable indéfiniment ; l’autorisation sera automatiquement purgée au terme d’un délai de 6 mois suivant l’achèvement des travaux. Sauf preuve contraire, la date de démarrage de ce délai est celle de la réception de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité de travaux DAACT. L’intérêt à agir du voisin requérant Le plus souvent, le voisin requérant est une personne physique. Dans ce cas, le tiers n’est recevable à former un recours contre un permis de construire que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire » art. L. 600-1-2 CDU. C’est à l’auteur du recours d’apporter la preuve de son intérêt à agir et il lui appartient de préciser l’atteinte qu’il invoque. Pour apprécier l’intérêt à agir du requérant, le juge doit vérifier un à un les éléments factuels avancés de manière à apprécier s’ils sont de nature à caractériser l’atteinte directe » aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien CE, 10 juin 2015, n° 386121, Brodelle et Gino. L’intérêt à agir des tiers est évidemment conditionné par leur proximité au regard du projet. Cette proximité peut être appréciée de façon différente selon l’importance de la construction autorisée. Plus la construction est conséquente, plus sa zone d’impact est elle- même importante. Prenons un exemple récemment jugé par le Conseil d’Etat, qui a décidé que, n’a pas d’intérêt à agir le tiers dont la propriété, située dans un secteur demeuré à l’état naturel, est séparée de celle des bénéficiaires du permis de construire par une parcelle longue de 67 mètres. Dans les faits, la maison du tiers est distante d’environ 200 mètres de l’habitation dont la construction est autorisée par ce permis. Les boisements présents sur les terrains en cause ne suffisent pourtant pas à occulter toute vue et tout bruit entre le terrain d’assiette de la construction et la propriété du requérant. Ces éléments ne sont pas, à eux seuls, de nature à établir une atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien CE, 18 mars 2019, n° 422460, Commune de Montségur-sur-Lauzon. L’obligation d’information à la charge du requérant L’auteur du recours contre un permis de construire est astreint à une double obligation d’information art. R. 600- 1 CDU. Il lui faut notifier son recours à l’auteur de la décision – le maire – et au titulaire de l’autorisation. La notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours au tribunal. La notification est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre. Informé de l’existence de ce recours, le titulaire du permis de construire prend le plus souvent la décision de ne pas débuter le chantier ou de suspendre les travaux s’ils ont déjà commencé, bien que ce ne soit pas une obligation. En effet, l’introduction d’un recours contre un permis de construire devant le maire ou devant le tribunal administratif n’entraîne pas la suspension de celui-ci. Pour ne pas attendre cette éventuelle notification et engager ses travaux en toute sérénité, le titulaire du permis de construire peut se faire délivrer par le greffe du tribunal administratif compétent un certifi cat de non-recours attestant de l’absence de recours contentieux contre son autorisation art. CDU. Ainsi, pour achever notre propos sur un autre proverbe, de même qu’un homme averti, un permis de construire purgé en vaut deux ! Ne manquez pas aussiA lire également Même les permis de construire peuvent être retirés ! Une mairie peut en effet retirer l’autorisation qu’elle vous a donnée, mais en respectant certaines conditions. En tant que bénéficiaire du permis, vous pouvez vous aussi demander son annulation. Ainsi, Comment prouver la légalité d’une construction ? C’est au pétitionnaire d’apporter la preuve de l’existence légale de cette construction. A défaut, la construction sera réputée illégale et la demande de travaux devra porter sur l’ensemble de la construction. Dans ce dernier cas, si le terrain est inconstructible, l’autorisation ne pourra pas être accordée. ensuite Quel est le délai de retrait d’un permis de construire ? Le Code de l’urbanisme, en son article L. 424-5, est venu préciser les conditions de retrait Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Pourquoi retirer un permis de construire ? Définition de la procédure de retrait d’un permis de construire. Elle permet à votre mairie de retirer son accord si elle se rend compte, après son obtention, que votre autorisation d’urbanisme est illégale. Comment contester un retrait de permis de construire ?Comment prouver qu’une construction a plus de 10 ans ?Comment savoir si une construction a été déclarée ?Quels travaux ne sont soumis à aucune autorisation ?Quand commence le recours des tiers ?Qu’est-ce que la purge d’un permis de construire ?Comment annuler la taxe d’aménagement ?Qu’est-ce qu’un arrête de permis de construire ?Quels sont les motifs pour contester un permis de construire ?Puis-je annuler un permis de construire ?Comment faire un recours contre une construction ?Puis-je vendre ma maison sans certificat de conformité ?Comment prouver la date d’achèvement des travaux ?Comment savoir si mon voisin a fait une déclaration de travaux ?Comment savoir si une extension de maison est déclarée ?Comment savoir si mon voisin a déposé un permis de construire ?Comment savoir si une maison à un permis de construire ?Quels travaux sont soumis à déclaration préalable ?Quels travaux sont à déclarer ?Quels sont les risques quand on fait travaux sans autorisation ? Comment contester un retrait de permis de construire ? Vous pouvez également contester le retrait et faire un recours auprès du tribunal administratif pour que votre PC initial soit rétabli. Enfin, sachez qu’une commune qui opère un retrait administratif de permis de construire pourra parfois être reconnue responsable de votre préjudice. Comment prouver qu’une construction a plus de 10 ans ? A noter La prescription administrative décennale permet d’éviter, lorsqu’une construction a plus de 10 ans, quune nouvelle demande de permis soit refusée au motif que cette construction ancienne est irrégulière. Comment savoir si une construction a été déclarée ? La consultation de tout permis de construire se fait soit à la mairie l’ayant délivré, soit par envoi de courrier sur demande. Dans le second cas, vous devrez préciser le numéro de l’arrêté et vous apprêter à supporter les frais de copie et d’affranchissement du fichier. Quels travaux ne sont soumis à aucune autorisation ? Les serres et les châssis d’une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 1,80 mètre de haut ne sont, eux non plus, soumis à aucune autorisation préalable. Quand commence le recours des tiers ? Le recours des tiers est un droit qui peut s’exercer dès que la pose de l’affichage du permis de construire est effectuée sur le terrain. Ensuite, durant les deux mois suivant le premier jour d’affichage. Qu’est-ce que la purge d’un permis de construire ? Un permis de construire purgé de tout recours implique que le délai de recours des tiers de deux mois est expiré. Un permis de construire purgé de tout retrait implique que le délai de trois mois accordé à l’administration pour retirer le permis est expiré. Comment annuler la taxe d’aménagement ? Dès réception de l’arrêté d’annulation de l’autorisation d’urbanisme, vous devez l’adresser à la direction départementale des territoires pour annulation des taxes liées à cette autorisation. Vous bénéficierez alors d’un avoir d’un montant équivalent à celui de la taxe d’aménagement/redevance d’archéologie préventive. Qu’est-ce qu’un arrête de permis de construire ? L’autorisation est délivrée sous réserve du droit des tiers elle a pour objet de vérifier la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Elle n’a pas pour objet de vérifier que le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Quels sont les motifs pour contester un permis de construire ? Le défaut de conformité du permis de construire au plan local d’urbanisme ou au plan d’occupation des sols constitue en principe, des motifs solides de contestation du permis. Puis-je annuler un permis de construire ? L’annulation du permis de construire pour violation du code de l’urbanisme ou du plan local d’urbanisme. Outre les vices de forme, le permis de construire peut être annulé pour illégalité interne. Cela signifie que le projet, de part sa nature architecturale et sa composition, est illégal. Comment faire un recours contre une construction ? En ce qui concerne les démarches, deux possibilités s’offrent à vous Vous pouvez former un recours gracieux qui se présente sous forme d’une lettre recommandée adressée au maire de la commune. Vous pouvez former un recours contentieux qui se présente sous la forme d’un dossier adressé au tribunal administratif. Puis-je vendre ma maison sans certificat de conformité ? La vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux est possible, mais pas sans difficulté. La situation est la suivante le vendeur de la maison a réalisé, ou a fait réaliser, des travaux de construction, d’extension, etc… Ces travaux ont été autorisés, par un permis de construire, par exemple. Comment prouver la date d’achèvement des travaux ? La Daact est un document qui permet d’attester auprès de la mairie l’achèvement des travaux et leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. Cette déclaration est obligatoire à la fin des travaux autorisés par un permis de construire, un permis d’aménager ou une déclaration préalable de travaux. Comment savoir si mon voisin a fait une déclaration de travaux ? N’hésitez pas à vous rendre à la mairie avec un expert, un architecte, un urbaniste ou encore un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Vous pourrez consulter le dossier de demande de permis de construire et vérifiez quil soit conforme au PLU ou à la carte communale. Comment savoir si une extension de maison est déclarée ? Se renseigner en mairie afin de savoir si le projet d’agrandissement de maison est réalisable dans le cadre du Plan local d’urbanisme ou du Plan d’occupation des sols de la commune. Ces documents définissent un ensemble de règles auxquelles sont soumises toutes les constructions de la ville. Comment savoir si mon voisin a déposé un permis de construire ? Si votre voisin bénéficie d’une autorisation, celle-ci doit être affichée sur un panneau rectangulaire sur le lieu du chantier. De nombreuses mentions sont obligatoires, dont la description des travaux prévus article A424-16 du Code de l’urbanisme. Comment savoir si une maison à un permis de construire ? Pour savoir si votre permis de construire a été déposé, vous pouvez clairement vous rapprocher de la mairie. Dans tous les cas, si vous faites appel à une société de construction, elle s’occupera de toutes les démarches à votre place. Quels travaux sont soumis à déclaration préalable ? Les travaux de création ou d’extension de surface Une déclaration préalable est requise lorsque vous envisagez des travaux créant des petites surfaces garage, dépendance, abri de jardin. Il s’agit de la création d’une surface comprise entre 5 et 20 m² de surface plancher ou d’emprise au sol. Quels travaux sont à déclarer ? Au moment de débuter vos travaux si vous êtes titulaire d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, vous devez adresser à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier. Cette déclaration peut se faire en ligne sur le site du service public ou par le biais du formulaire Cerfa n° 13407*03. Quels sont les risques quand on fait travaux sans autorisation ? Risque de construire sans permis de construire les sanctions. En plus du procès-verbal, vous encourez aussi une amende allant de 200€ à 6 000€ du m2. article L. 480-4 du code de l’urbanisme. Editeurs 4 – Références 35 articles N’oubliez pas de partager l’article ! Vendez votre terrain, maison, copropriété à un promoteur immobilier La vente à un promoteur immobilier présente de nombreux avantages, notamment sur le plan financier. Entre autres raisons qui poussent un promoteur à offrir un meilleur prix qu’un particulier pour un terrain donné, il y a la question des délais. La vente à un promoteur immobilier peut en effet prendre plus de temps qu’une vente à un particulier, pour la simple et bonne raison qu’elle n’est vraiment finalisée qu’au moment où les travaux peuvent débuter. Bien entendu, en cas d’échec de la transaction, des compensations peuvent être prévues dans la promesse de vente. Pour optimiser au mieux les délais, il est souhaitable de bien connaître les processus techniques et administratifs qui les ralentissent. Une des étapes qui ne peut être raccourcie, mais qu’il convient de maîtriser, apparaît à l’obtention du permis de construire. A ce moment-là, un compte à rebours commence, qui durera plusieurs mois. Lorsque le délai est passé, le permis sera purgé de tous recours. La construction pourra alors vraiment commencer. A quoi servent les délais de recours ? En France, tout permis de construire peut être contesté, même s’il a été attribué dans les règles par la municipalité. Il est alors tentant, pour les propriétaires, d’y voir une entrave à leur liberté de disposer de leur bien immobilier. Cette perception est bien réelle, et justifiée, puisqu’il est difficile de concevoir qu’un voisin jusqu’ici conciliant puisse retarder ou annuler un projet de vente ou de construction. De même, pourquoi les autorités municipales qui ont délivré le permis viendraient-elles l’annuler des semaines plus tard ? En réalité, la possibilité de déposer un recours est une protection pour l’ensemble des citoyens, qu’ils soient propriétaires ou pas. Cela permet par exemple de dénoncer un projet mené suite à une collusion d’intérêts entre un propriétaire et la mairie. Il s’agit alors d’une mesure pour éviter tout risque de corruption ou de fraude. Plus couramment, un recours peut aussi avoir lieu suite à des expertises complémentaires en matière de risque naturel, inondations et incendies par exemple. Dans ce cas-là, l’annulation du permis de construire aura pour but de protéger la vie des propriétaires ou de leurs locataires, rien de moins. Évidemment, la possibilité de dénoncer un permis entraine à son tour son lot de dérives et de malveillance. Heureusement, les propriétaires et promoteurs qui ont déposé le permis de construire disposent de bonnes protections juridiques. Quels sont les délais pour purger un permis de construire ? Lorsque l’on parle de recours contre un permis de construire, plusieurs délais doivent être pris en compte. Le recours qui est le plus souvent évoqué, car historiquement le plus ancien, est le recours de tiers. Ce recours peut être adressé par des citoyens, à titre individuel ou collectif, durant une période de deux mois. Il débute à la date d’affichage du permis de construire, et non pas à sa date de délivrance. L’affichage doit-être clair, visible par tous depuis le domaine public, et contenir tous les éléments administratifs obligatoires. Pour éviter toute contestation, il est possible de faire constater cet affichage par un huissier. Plus méconnu, mais tout aussi important, le retrait administratif ne concerne pas les citoyens mais les autorités. Ces dernières peuvent contester un permis de construire dans un délai de trois mois. Contrairement au recours des tiers, c’est ici la date d’obtention du permis de construire qui est prise en compte. L’affichage du permis de construire ayant lieu généralement quelques jours plus tard, il convient de bien prendre en compte cet écart. A voir aussi comment savoir si un terrain est constructible ? Qui peut déposer un recours contre le permis de construire ? Sur le papier, les recours ont de quoi effrayer. Théoriquement, n’importe qui peut en déposer. En réalité, de nombreuses justifications sont demandées, restreignant la démarche aux seules personnes concernées. Le recours des tiers concerne principalement le voisinage Concrètement, pour déposer un recours contre un permis de construire, il faut justifier que le projet immobilier aura un impact négatif sur son propre logement, que l’on soit propriétaire ou locataire. Cela s’applique également aux futurs occupants des logements concernés, un bail ou une promesse de vente faisant foi. Ainsi, les tiers pouvant déposer un recours sont généralement les voisins directs. Ils peuvent justifier de leur recours par les nuisances que le projet pourrait entrainer, par la perte de valeur qu’il pourrait entrainer sur leur bien immobilier, ou bien évidemment pour le non-respect des règlementations en vigueur. Ce dernier point est essentiel ! Le PLU Plan Local d’Urbanisme et le COS Coefficient d’occupation des sols fixent de nombreuses limitations aux constructions, tant en terme de taille et de volume qu’en matière de rapprochement du voisinage, ou de respect des espaces verts par exemple. Il convient donc de veiller au sérieux et au réalisme du projet immobilier développé par le promoteur. Ce qui implique de bien choisir ce dernier, notamment en se faisant aider par des spécialistes de la question, comme l’agence et son équipe. Le retrait administratif attention aux irrégularités ! Le retrait administratif, comme son nom l’indique, ne peut être déposé que par les autorités compétentes, généralement la mairie, mais aussi l’Etat ou l’EPCI Etablissement Public de Coopération Intercommunale. Cette possibilité de retrait de permis de construire, par les autorités mêmes qui l’ont accordé, est assez contre-intuitif. En général, un tel retrait à lieu lorsque la mairie se rend compte d’une irrégularité dans le permis de construire qu’elle a délivré. Les dossiers de permis de construire sont en effet transmis en préfecture, qui peut alors constater les irrégularités. Ces dernières entrainent automatiquement l’illégalité du permis. La préfecture demande alors à la mairie de le retirer. Les différents échanges entre services officiels peuvent prendre du temps, c’est pourquoi le retrait administratif peut avoir lieu pendant trois mois. Travailler avec le promoteur immobilier pour éviter les recours Un recours ne signifie pas forcément la fin d’un projet immobilier, mais il peut le retarder quelques semaines à quelques mois. Heureusement, tous les recours ne sont pas valables, et le propriétaire reste bien protégé. Ainsi, en cas de procédure abusive, il est toujours possible pour le propriétaire et/ou le promoteur immobilier de demander des dommages et intérêts. Ces mesures permettent de protéger les propriétaires du mieux possible. De plus, un recours doit toujours être notifié au bénéficiaire du permis de construire. En cas d’oubli, le recours n’est juridiquement pas valable. Même au cas où le recours s’avère fondé, il est bien souvent possible d’adapter le projet. Cela passe alors par une demande de permis modificatif qui peut faire perdre quelques semaines, mais évite l’annulation du projet. La meilleure manière de contrer les recours reste encore de les éviter. Instaurer un dialogue avec ses voisins dès les premières étapes de la vente à un promoteur est loin d’être anodin. Pour gérer les rapports avec les autorités locales, le propriétaire peut avoir son rôle à jouer. Mais c’est principalement le promoteur qui sera en première ligne pour communiquer sur son projet immobilier. Il pourra mobiliser ses compétences pour convaincre les services de l’urbanisme, et éventuellement négocier avec la mairie. Cela explique pourquoi il est important de traiter avec des promoteurs indépendants, établis au niveau local. Installée au centre de Lyon, l’agence JeVendsMonTerrain ne met en relation ses clients qu’avec des promoteurs locaux, qui connaissent parfaitement le terrain et ses enjeux politiques et économiques. Un vrai plus pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur terrain dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes. A lire aussi pourquoi vendre son terrain à un promoteur immobilier ? Avant de contester un permis de construire, le requérant doit notamment connaître un certain nombre de règles procédurales encadrant aussi bien la recevabilité de son recours que celles relatives aux conditions d’annulation du permis de construire. Dans le cas contraire, il pourrait voir sa requête rejetée ou être frustré de la décision rendue. Le contentieux des permis de construire s’est considérablement complexifié ces dernières années avec l’apparition d’un grand nombre de règles procédurales pour sécuriser le plus possible les permis délivrés et pour lutter contre les recours abusifs. On ne peut contester un permis de construire sans connaître ces règles. Nous présenterons ainsi les dix principales règles à connaître avant de former un recours contre un permis de construire. 1. Le délai pour contester un permis de construire Le délai de recours contentieux contre un permis de construire, accordé tacitement ou expressément, est de deux mois pour les tiers on entend par tiers les personnes autres que le préfet, l’auteur et le titulaire du permis de construire. Ce délai commence à courir à compter du premier jour de l’affichage sur le terrain du panneau du permis de construire [1]. Cependant, pour être régulier, ce panneau doit être visible de l’extérieur [2]. Il doit aussi, et obligatoirement, mentionner un certain nombre d’information comme la hauteur de la construction projetée [3] ou les modalités d’exercice du recours [4]. Le non-respect de ce formalisme fait en principe obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux [5]. Mais, une erreur sur les caractéristiques de la construction projetée ne peut faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur serait de nature à empêcher les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet [6]. Il en est ainsi si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle [7]. En tout état de cause, même si les mentions figurant sur le panneau d’affichage seraient erronées ou insuffisantes, sauf circonstance particulière, le délai de recours ne saurait excéder un an [8]. Enfin, aucun recours contre un permis de construire n’est en principe recevable à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction [9]. 2. L’intérêt à agir. Un tiers ne peut contester un permis de construire que s’il dispose d’un intérêt lui donnant qualité pour agir. Pour le tiers autre qu’une association, cet intérêt à agir sera retenu s’il établit que le projet de construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe [10]. Le juge apprécie souverainement l’intérêt à agir en fonction des particularités propres à chaque affaire, c’est-à-dire en fonction des caractéristiques du bien du tiers, du projet de construction et de la configuration des lieux en cause. Sans être exhaustif, on peut relever que l’atteinte peut être caractérisée par la perte d’ensoleillement, la perte d’une vue terrestre ou maritime la perte de la valeur vénale de son bien, des risques de pollution sonore, visuelle, chimique, etc, des risques d’inondation, d’incendie ou d’accident routier ou de chantier, etc. Le tiers doit ainsi préciser en quoi le projet attaqué est de nature à lui poser un problème [11]. Eu égard à sa situation particulière, le tiers qui est un voisin immédiat au projet de construction justifie en principe d’un intérêt à agir [12]. Il n’a en quelque sorte pas besoin d’établir que le projet attaqué serait susceptible de lui causer un préjudice dès lors que cela relève de l’évidence au regard des pièces produites. Ainsi, un voisin immédiat s’est vu reconnaître un intérêt à agir contre un permis de construire portant sur la construction d’un simple garage et l’aménagement d’une rampe d’accès alors même que les atteintes invoquées manquaient de certitude [13]. Mais pour les autres tiers, qui ne sont pas des voisins immédiats, ils doivent caractériser l’atteinte invoquée. A titre d’exemple l’intérêt à agir a été reconnu Pour un tiers qui possédait un simple terrain nu se trouvant à 150 mètres du terrain d’assiette du projet litigieux. Dans cette affaire, aucune construction ne séparait les deux terrains. De plus la construction autorisée allait être de nature à porter atteinte aux conditions de jouissance du bien du tiers en ce qu’elle allait altérer la qualité d’un site essentiellement naturel [14] ; Pour un tiers dont la propriété, qui n’était pas située à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet, dès lors qu’il était démontré que le projet de construction était susceptible d’altérer la vue entièrement dégagée dont il disposait sur une partie de sa parcelle et qu’il était aussi susceptible d’avoir pour effet de diminuer l’ensoleillement et la luminosité de son terrain [15]. A l’inverse, l’intérêt à agir n’a pas été reconnu Pour un tiers qui souhaitait contester un projet de station de conversion électrique situé à plus de 700 mètres de son habitation. Compte tenu de cette distance, le simple fait que ce projet allait être visible depuis l’habitation de ce tiers n’a pas été jugé suffisant pour caractériser une dégradation du paysage ou une pollution visuelle [16] ; Pour des tiers qui souhaitaient contester un ensemble commercial de 5 800 m² situé à 150 et 200 mètres de leurs propriétés. Dans cette affaire, les tiers se bornaient à faire valoir la proximité de leurs propriétés et les nuisances susceptibles d’être causées par le projet, sans apporter d’éléments suffisamment précis de nature à établir qu’il en serait résulté une atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs propriétés, sur lesquelles ils n’avaient apporté aucune précision [17]. Enfin, pour le tiers qui serait une association, son intérêt à agir devra être apprécié en considération de son objet social et de son champ d’action géographique [18]. 3. La date d’appréciation de l’intérêt à agir. En principe l’intérêt pour agir contre un permis de construire s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire [19]. Ainsi, la location ou l’achat ou promesse de vente d’un bien à proximité du projet litigieux même avant la date d’obtention du permis de construire ne pourra conférer au tiers un intérêt à agir contre le permis en question. Il faudra en effet être locataire ou propriétaire ou signataire d’une promesse de vente du bien avant le dépôt en mairie de la demande de permis de construire. De plus, pour justifier cet intérêt à agir, le tiers devra joindre à sa requête, à peine d’irrecevabilité de celle-ci, son titre de propriété, son bail ou sa promesse de vente [20]. L’irrecevabilité ne pourra toutefois être prononcée, en cas d’omission de cette pièce, que si au préalable le requérant a été invité à régulariser sa requête en produisant la pièce requise [21]. S’agissant d’une association, elle ne sera recevable à former un recours contre un permis de construire que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire [22]. Et le recours de l’association devra, à peine d’irrecevabilité, être accompagné des statuts de celle-ci, ainsi que du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture [23]. 4. La notification du recours Le requérant est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire du permis de construire. La notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours [24]. De même, l’auteur d’un recours administratif, c’est-à-dire d’un recours gracieux ou hiérarchique, est tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement. Toutefois, en l’absence de panneau d’affichage du permis de construire ou si cet affichage omet de mentionner cette obligation, la requête ne pourra pas être déclarée irrecevable [25]. 5. Le délai de cristallisation de la cause et des moyens juridiques. Le requérant a toujours la possibilité de soulever de nouveaux moyens postérieurement au dépôt de son recours. Mais ce principe connait deux exceptions. En premier lieu, il ne pourra pas invoquer de moyens nouveaux relevant d’une cause juridique distincte postérieurement à l’expiration du délai de recours [26]. Le requérant a ainsi intérêt à soulever dès le départ, dans son recours, aussi bien des moyens de légalité interne qu’externe. En second lieu, il ne pourra plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense [27], que ce mémoire émane de l’auteur de l’acte attaqué ou du titulaire du permis de construire [28]. 6. Le délai pour former un référé suspension. Le pétitionnaire lorsqu’il obtient son permis de construire attend en général que celui-ci ait acquis un caractère définitif et qu’il soit purgé de tout recours avant de démarrer les travaux. Mais cette attente ne constitue nullement une obligation. En effet, un permis de construire est exécutoire dès qu’il a été notifié à son bénéficiaire. Précisons également que, sauf certaines hypothèses, une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut faire l’objet d’une démolition, même si le permis de construire en cause a ensuite fait l’objet d’une annulation [29]. Ainsi, pour obtenir la suspension de l’exécution du permis de construire et éviter le démarrage des travaux, qui pourrait ensuite priver l’annulation du permis de construire de tout effet, il faut introduire, en parallèle au recours en annulation, un référé suspension. Le référé suspension peut être formé à tout moment après l’introduction du recours en annulation [30]. Toutefois ce principe connaît quelques exceptions. La plus importante est le fait que passé un délai de deux mois après la communication du premier mémoire en défense produit dans le cadre du recours en annulation, le référé suspension ne pourra plus être formé [31]. 7. Les moyens invocables. Sur le fond, seuls les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme peuvent entrainer l’annulation d’un permis de construire [32]. Les moyens susceptibles d’entrainer l’annulation du permis de construire ne sont pas les mêmes que les atteintes invoquées par le tiers pour justifier de son intérêt à agir. Les atteintes susceptibles de justifier d’un intérêt à agir permettent au tiers d’accéder au prétoire du juge. Les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme permettent d’obtenir l’annulation du permis de construire. Un permis de construire ne peut ainsi être considéré comme illégal que s’il est contraire par exemple au plan local d’urbanisme, au règlement national d’urbanisme, au plan de prévention des risques naturels, aux dispositions de la loi Littoral… En revanche, un permis de construire ne peut, en principe, être considéré comme illégal s’il est contraire par exemple à un règlement de copropriété [33], aux règles techniques de construction règles d’incendie ou de ventilation [34] ou aux règles générales d’accessibilité notamment aux personnes handicapées [35]. Précisons enfin qu’un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la réalisation d’une construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. Le permis de construire n’autorise en d’autres termes que la réalisation d’un scénario tel que présenté par le pétitionnaire lors du dépôt de son dossier. Ainsi, la circonstance que ces plans pourraient ne pas être respectés ou que la construction risquerait d’être ultérieurement transformée, n’est pas par elle-même, sauf le cas de fraude, de nature à affecter la légalité du permis [36]. Le non-respect des prescriptions du permis de construire est un problème lié à son exécution et qui fait l’objet de sanctions spécifiques [37]. 8. La régularisation du permis de construire illégal. Même entaché d’illégalité, un permis de construire peut échapper à l’annulation s’il est susceptible d’être régularisé par un permis de construire modificatif. Lorsqu’une régularisation est possible, le juge est même tenu de ne pas prononcer une annulation pure et simple du permis de construire. Il doit, dans un premier temps, ne prononcer qu’une annulation partielle du permis de construire ou surseoir à statuer pour inviter le pétitionnaire à demander un permis de construire modificatif ou dénommé permis de régularisation [38]. L’annulation partielle consiste à n’annuler que la partie du permis de construire entachée d’illégalité. Le titulaire du permis de construire est ainsi toujours en droit de réaliser son projet de construction. Mais si cette annulation nécessite de revoir le projet de construction, par exemple en cas méconnaissance des règles relatives à l’implantation en limite séparative, il devra au préalable corriger l’illégalité liée à cette méconnaissance. Quant au sursis à statuer, il permet au juge de suspendre sa décision pour une durée limitée afin que dans cet intervalle le titulaire du permis de construire puisse, dans la mesure du possible, régulariser son autorisation. En cas de régularisation, le juge constatera que le permis est purgé de l’illégalité qui l’affectait et rejettera en conséquence la demande d’annulation de celui-ci. Ces deux procédures visent à éviter, chaque fois que cela est possible, une annulation pure et simple qui serait inutile et frustrant aussi bien pour le pétitionnaire que le requérant. Si une régularisation est possible, une annulation pure et simple n’aurait que des effets platoniques puisque le pétitionnaire pourrait déposer une nouvelle demande de permis de construire ultérieurement. Ainsi, un permis construire modificatif sollicité dans le cadre d’une régularisation judiciaire peut être délivré même s’il a pour effet de revoir l’économie générale du projet. Il ne doit néanmoins pas lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même [39]. De même, un permis de régularisation entaché d’illégalité, peut lui aussi faire l’objet d’une régularisation si l’illégalité qui l’affecte est susceptible d’être régularisé [40]. Enfin, l’obtention d’un permis de régularisation peut intervenir même si la construction est achevée [41]. Rappelons et insistons néanmoins même régularisable en théorie, la régularisation du permis de construire n’est jamais acquise. Soit parce que les conditions nécessitant sa régularisation s’avèreront difficile voire impossible à mettre en œuvre pour des raisons techniques ou économiques par exemple soit parce que la régularisation proposée par le pétitionnaire est illégale. Par conséquent, le permis modificatif, qui est aussi susceptible de recours, pourra toujours être attaqué et être déclaré illégal. En revanche, il existe deux hypothèses dans lesquelles où même s’il est régularisable, le permis de construire sera purement et simplement annulé par le juge. En premier lieu, c’est lorsque la demande de permis de construire porte sur une construction existante mais qu’elle n’a pas fait état des travaux qui auraient été réalisés sans autorisation sur cette construction. Cette omission empêchera la régularisation du permis de construire qui serait entaché d’illégalité. Il appartiendra ainsi au pétitionnaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire incluant l’ensemble des travaux réalisés sans autorisation [42]. En deuxième lieu, c’est lorsque le permis de construire a été obtenu frauduleusement. En cas d’annulation ou de retrait de ce permis de construire, il appartiendra au pétitionnaire, de déposer une nouvelle demande de permis de construire présentant sincèrement son projet de construction [43]. 9. Les risques en cas de recours abusif. En principe, un recours est abusif dans le cas où est caractérisé, de la part de l’auteur du recours, une intention malicieuse, une mauvaise foi, ou l’existence d’une erreur grossière équipollente au dol. Il est possible d’engager la responsabilité civile de l’auteur d’un recours contre un permis de construire qui serait abusif. Cette action peut être formée par toute personne qui aurait subi un dommage du fait de ce recours. Il peut ainsi s’agir du titulaire du permis de construire mais aussi par exemple du promettant qui verrait la vente de son terrain retardée ou compromise. L’engagement de la responsabilité de l’auteur d’un recours contre un permis de construire se fait en principe devant le juge civil. Mais le titulaire du permis de construire a aussi la possibilité de saisir le juge administratif pour qu’il examine sa demande en même temps que le recours contre son permis de construire [44]. Cependant, les condamnations sont rares car le caractère abusif n’est en général pas retenu par le juge. Et même lorsque le recours serait jugé abusif et qu’il y aurait condamnation ce qui est encore plus rare le montant de l’indemnité alloué au pétitionnaire demeure modeste. En effet, dès lors que le requérant dispose d’un intérêt à agir contre le permis de construire, son recours n’est pas reconnu par le juge comme étant abusif [45]. Il peut même en être ainsi si la requête est irrecevable [46] ou si les moyens soulevés ne sont pas fondés [47]. Et a fortiori, si le juge fait droit à la demande d’annulation, même partiellement, le caractère abusif ne sera bien évidemment pas retenu [48]. Ainsi, pour retenir le caractère abusif d’un recours formé par une association le juge s’est appuyé sur plusieurs considérations. D’une part sur le fait que le recours était entaché par de nombreuses irrecevabilités dont l’une était fondée sur l’absence d’intérêt à agir. D’autre part sur le fait que cette association avait déjà vu sa demande d’annulation d’un permis accordé au même pétitionnaire être rejetée pour irrecevabilité par le passé. Et bien que son recours ait été jugé abusif, cette association n’a été condamnée à verser au pétitionnaire que la somme de 3 000 euros [49]. Plus rare encore, le requérant, auteur d’un recours contre un permis de construire, peut voir sa responsabilité engagée sur le plan pénal sur le fondement des délits d’escroquerie et de tentative d’escroquerie. Deux conditions doivent pour cela être remplies. Tout d’abord, le recours contre le permis de construire doit être abusif. Ensuite, ce recours doit avoir été engagé pour l’obtention d’un bien, d’un service ou d’un acte. Ainsi, a notamment été condamnée à six mois d’emprisonnement avec sursis, une personne qui s’était portée acquéreur d’un appartement sans intention de mener cet achat à terme. La promesse d’achat avait été signée dans le seul but d’engager un recours contre un permis de construire pour ensuite contraindre le titulaire du permis de construire à transiger [50]. Mentionnons enfin un cas exceptionnel la condamnation d’un gérant de société à trois ans d’emprisonnement, 45 000 euros d’euros d’amende et 3, 4 millions d’euros de dommages et intérêts. Mais la lourdeur de cette condamnation s’explique par le fait que ce gérant avait déposé de 2010 à 2015 plus de dix-neuf recours contre des permis de construire sur tout le territoire de la commune de Marseille pour ensuite les retirer en échange de contreparties financières. Le retrait de ces recours lui avait permis d’obtenir 2, 2 millions d’euros. On est donc très loin, dans cette espèce, du particulier qui attaque un permis de construire pour l’édification d’un immeuble en face de sa propriété [51]. 10. La transaction et la médiation. L’adage selon lequel un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès » peut trouver à s’appliquer dans le contentieux des permis de construire. Le délai du procès et son issue incertaine peuvent inciter les parties, lorsque la situation le permet, à tenter de trouver une solution amiable à leur litige. On évoquera, à ce titre, deux procédures qui font l’objet d’un encadrement juridique. En premier lieu, il s’agit de la transaction. Dans ce contrat, souvent, le tiers s’engage à se désister de son recours contre le permis de construire ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature par le titulaire du permis de construire. Pour être valable, la transaction devra faire l’objet d’un enregistrement au service de la publicité foncière [52]. En deuxième lieu, les parties ou le juge ont la possibilité de proposer une médiation. Il s’agira ainsi pour les parties de trouver une solution amiable à leur litige à travers l’intervention d’un médiateur. Les parties peuvent ainsi demander une médiation même en cours d’instance, c’est-à-dire après l’introduction du recours contre le permis de construire. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [26] CE, 20 février 1953, n° 9772.

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